La nueva Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario
Publicado el 19/6/2019
Ha entrado en vigor esta Ley, en trasposición de la Directiva europea 2014/2017, para “garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección”, que se había debilitado por la crisis y anteriores abusos bancarios.
Se aplica a los préstamos hipotecarios en que el prestatario -o el fiador o garante- sea persona física, y que sea inmueble residencial (incluidos garajes y trasteros). También a préstamos no hipotecarios cuando el prestatario sea consumidor y sea adquirir para adquirir un inmueble o terreno con finalidad residencial. Sus normas se aplicarán también se aplicarán a las novaciones y subrogaciones.
Finalidades de la nueva ley:
1.- Evitar las cláusulas abusivas, regulando importantes cuestiones:
*El interés de demora será 3 puntos más que el ordinario.
*Se distribuyen los gastos de constitución de los préstamos: El prestamista pagará la notaría, el registro, la gestoría, y el prestatario la tasación y las copias que solicite (que no serán necesarias pues el notario le debe remitir una copia simple gratuitamente). El Impuesto se remite a la normativa fiscal (actualmente, la ley lo atribuye al banco).
*Es obligatorio admitir la amortización total o parcial, y se establecen límites a las comisiones.
- Sobre el vencimiento anticipado: Se establecen las condiciones en que pueda declararse.
2.- Garantizar la transparencia:
- a) Limitando el uso de cláusulas “dudosas”.
*Se prohíbe la cláusula suelo, aunque el “interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo” (por lo que, en este caso, el interés será 0).
*Los préstamos en divisas no se prohíben, pero se controla la información y comisiones.
*Será obligatoria la tasación, y fijar el tipo de subasta para la ejecución extrajudicial en el 100% de ese valor (no para la ejecución hipotecaria).
- b) Se refuerza la información precontractual.
*Se regula el contenido de la publicidad de crédito,
*Se presta atención a la información del préstamo que se ha de dar: con un plazo mínimo e irrenunciable de 10 días se ha de proporcionar: -La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con las condiciones financieras precisas y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
*Se hace obligatorio que el notario, elegido por el cliente, compruebe y asesore al deudor (y fiador en su caso) sobre la documentación y condiciones, al menos el día antes al de la firma, y que así lo haga constar en un Acta obligatoria y gratuita.
Aunque al principio pueda tener ciertas dificultades prácticas, la aplicación de esta Ley mejorará la posición de los deudores.