La nueva Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario

Ha entrado en vigor esta Ley, en trasposición de la Directiva europea 2014/2017, para “garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección”, que se había debilitado por la crisis y anteriores abusos bancarios.

Se aplica a los préstamos hipotecarios en que el prestatario -o el fiador o garante- sea persona física, y que sea inmueble residencial (incluidos garajes y trasteros). También a préstamos no hipotecarios cuando el prestatario sea consumidor y sea adquirir para adquirir un inmueble o terreno con finalidad residencial. Sus normas se aplicarán también se aplicarán a las novaciones y subrogaciones.

Finalidades de la nueva ley:

1.- Evitar las cláusulas abusivas, regulando importantes cuestiones:

*El interés de demora será 3 puntos más que el ordinario.

*Se distribuyen los gastos de constitución de los préstamos: El prestamista pagará la notaría, el registro, la gestoría, y el prestatario la tasación y las copias que solicite (que no serán necesarias pues el notario le debe remitir una copia simple gratuitamente). El Impuesto se remite a la normativa fiscal (actualmente, la ley lo atribuye al banco). 

*Es obligatorio admitir la amortización total o parcial, y se establecen límites a las comisiones.

• Sobre el vencimiento anticipado: Se establecen las condiciones en que pueda declararse.

2.- Garantizar la transparencia:

1. a) Limitando el uso de cláusulas “dudosas”.

*Se prohíbe la cláusula suelo, aunque el “interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo” (por lo que, en este caso, el interés será 0).

*Los préstamos en divisas no se prohíben, pero se controla la información y comisiones.

*Será obligatoria la tasación, y fijar el tipo de subasta para la ejecución extrajudicial en el 100% de ese valor  (no para la ejecución hipotecaria).

1. b) Se refuerza la información precontractual.

*Se regula el contenido de la publicidad de crédito,

*Se presta atención a la información del préstamo que se ha de dar: con un plazo mínimo e irrenunciable de 10 días se ha de proporcionar: -La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con las condiciones financieras precisas y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

*Se hace obligatorio que el  notario, elegido por el cliente, compruebe y asesore al deudor (y fiador en su caso)  sobre la documentación y condiciones, al menos el día antes al de la firma, y que así lo haga constar en un Acta obligatoria y gratuita.

Aunque al principio pueda tener ciertas dificultades prácticas, la aplicación de esta Ley mejorará la posición de los deudores.